住まいの税金

住宅や土地などの不動産を売ったり、買ったりするときには税金がかかります。
ここでは、住まいに関する税制についてご紹介します。

1　住宅購入時にかかる税金

マイホームの購入では、いくつかの場面でさまざまな税金を払います。賃貸住宅の時にはかからなかった税金をしっかりチェックしておきましょう！

印紙税・・・・契約時にかかる税金

住宅購入の1番最初にかかる税金が印紙税です。具体的には、土地や家を買う時に結ぶ売買契約、注文住宅など家を建てるときに結ぶ工事請負契約、また、住宅ローン利用時に結ぶ金銭消費貸借契約書などに印紙を貼らなくてはなりません。契約書には1通ごとに印紙を貼ることが法律で義務付けられており、契約の種類や購入金額によっても貼るべき印紙の金額も細かく定められています。

登録免許税・・・・登記の時にかかる税金

登録免許税は不動産登記の際にかかる税金です。マイホームは、残金の精算が終わって、引渡しを受けただけでは自分のものになったとは言えません。その土地や建物の所有者が誰であるかを明確にするために所有権の登記が必要なのです。登記にも所有権保存登記・移転登記・抵当権設定登記などいくつかの種類があり、税率は登記の種類により異なります。一般的に登記費用と呼ばれる諸経費の一つで、司法書士への報酬と登録免許税をまとめて支払います。羽村市、青梅市、福生市、あきる野市等の場合、不動産登記の管轄は東京法務局西多摩支局（福生市）になっています。

2　住宅購入時にかかる税金（2）

不動産を買ったりもらったりしたときに納めなくてはならないのが、不動産取得税です。現在、一定の条件を満たせば優遇制度によって通常よりも軽減、もしくは税金がかからないケースも！

不動産取得税・・・・不動産取得時にかかる税金（申告が必要）

土地や建物を購入したり、家屋を建築したり、贈与などで土地や建物を取得した時に納めるのが不動産取得税です。不動産取得税は取得したタイミングで納めるべきもので、登記とは関係がありません。納税額は「取得した不動産の価格×税率」で計算します。ここでいう不動産の価格とは、原則として固定資産税課税台帳に登録されている価格を指します。
実際の購入金額や建築工事費とは異なるので注意しましょう。

新築住宅の場合には、床面積が50㎡以上あるなどの一定の条件を満たした場合には、不動産の評価額から1,200万円を控除することができます。つまり、評価額が1,200万円の場合には、課税されないのです。

3　マイホーム取得で払う消費税

人生最大ともいえるマイホームの購入において、消費税の存在も決して忘れてはなりません。土地のみの購入の場合には消費税がかかりませんが、建物（建売住宅やマンションなど）の購入には消費税がかかります。

消費税・・・・建物のみにかかります。

不動産の取引では、土地の売買には消費税がかかりませんが、建築工事請負契約や建売住宅の建物部分には消費税がかかります。また、諸費用のうち仲介手数料やローン事務手数料・司法書士の報酬（登記費用）などにも消費税がかかります。印紙や団体信用生命保険料、火災保険などには消費税がかかりません。

現在、チラシやインターネットの不動産価格の表示方法は全て税込表記です。例えば、チラシに出ている4,160万円（税込）の建売住宅で考えると、土地2,000万円建物2,000万円の場合建物価格の10％で消費税が200万円（土地非課税）ということになります。当たり前ですが、物件価格（建物価格）が高ければその分の消費税の負担も大きくなり、また、先ほどの各種手数料にかかる消費税も同様にアップしますから、資金計画には十分注意が必要ですね。

4　住宅購入後にかかる税金

不動産購入後にも税金がかかることも忘れてはいけません。賃貸住宅の時にはかからなかった固定資産税や都市計画税が毎年かかってきますので、年間予算に組んでしっかり対応していきましょう。

固定資産税と都市計画税

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）現在の土地、家屋及び償却資産（これらを「固定資産」といいます。）の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産の所在する市町村が課税する税金です。また、市街化区域内にある土地や建物には都市計画税がかかります。この区域内の不動産を購入後には、固定資産税と都市計画税の両方を納めなければなりません。固定資産税は固定資産税評価額の1.4％、都市計画税は0.3％を上限に、どちらも各自治体が設定します。固定資産税評価額とは税金を計算するための基準となる価格のことで、3年に1度見直しがあります。住宅に対しての税負担を軽くするため、敷地に関しては200㎡以下の小規模住宅用地は通常の1／6、200㎡超の部分は床面積の10倍までは通常の1／3の価格で評価されています。

新築住宅には3年間の軽減措置がある！！

マイホームを取得しやすくするために、新築住宅に対しては、最初の3年間（構造によっては5年間）、全国一律で固定資産税の軽減措置がとられています。自分で住む場合、一戸建てでもマンションでも、床面積が120㎡までの部分については、税率が1/2に軽減されます。適用条件は、

・2024年3月31日までに所有した新築住宅について、減額や減税などが適用
・床面積が50㎡～280㎡であること。
・店舗等を併用した家ならば居住面積が1/2以上あることなっています。このほか、自治体によっては独自に新築住宅について固定資産税の優遇措置を設けているところもあります。

固定資産税・都市計画税の納期と税率

（平成26年度）

(注) 納期限が土・日・休日にあたるときは、その翌日が期限となります。

5　住宅購入時の贈与にかかる税金

住宅を贈与により取得したり、住宅資金の贈与を受けたりした場合には贈与税がかかります。確定申告の必要もあるので必ず確認が必要です！

贈与税

贈与税とは親や祖父母などの個人から財産をもらったとき、課税される税金です。1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円を超える場合には贈与税の申告をする必要があります。（「暦年課税方式」）贈与財産が土地や住宅の場合には、贈与を受けた時点の時価が課税価格になります。この場合には、通常、国税庁が定めた評価方法に従って財産を評価するのが便利です。

贈与税速算表

※暦年課税の場合において、直系尊属（父母や祖父母など）からの贈与により財産を取得した受贈者(財産の贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の者に限ります。)については、「特例税率」を適用して税額を計算します。この特例税率の適用がある財産のことを「特例贈与財産」といいます。また、特例税率の適用がない財産（「一般税率」を適用する財産）のことを「一般贈与財産」といいます。

父母・祖父母から子・孫への生前贈与について選択できる制度

「相続時精算課税制度」は、60歳以上の父母または祖父母から18歳以上の子・孫への生前贈与について、贈与を受ける子・孫の選択により利用できる制度です。受贈者（贈与を受ける人）は贈与者（贈与をする人）ごとに相続時精算課税を利用するかどうかを選択できます。

この制度には2,500万円の特別控除があり、同一の父母または祖父母からの贈与については、累積贈与額が特別控除額を超えるまで何回でも控除することができ、2,500万円までの贈与には贈与税がかかりません。

2023（令和5）年度の税制改正により、2024（令和6）年1月以降の贈与には相続時精算課税でも基礎控除（110万円／年）が適用されます。相続時精算課税を選択したのが2023（令和5）年12月31日以前の人も対象になります。

贈与額が2,500万円を超えた場合には、超えた額に対して一律20％の贈与税が課税されますが、相続時に「累積贈与額（基礎控除部分は除く）＋相続財産」に対して相続税を計算し、相続税と贈与税を精算します。贈与税より相続税額が少ない場合は差額が還付され、多い場合は差額を納付します。相続時精算課税は選択制ですから、例えば父からの贈与については選択し、母からの贈与には選択しない（暦年課税を適用する）ことができます。ただし、一度選択したら取り消すことはできません。

暦年課税と相続時精算課税の比較

次の表は、2023（令和5）年度の税制改正を反映し、2024（令和6）年1月以降の贈与について記載しています。

贈与税（暦年課税）の速算表　計算方法　税額=（A）×（B）-（C）

1.相続時精算課税制度

一定の条件を満たして、60歳以上の親から財産の贈与を受けた場合、相続時精算課税制度を選択することができます。この制度では、贈与時に2,500万円までは非課税、それ以上の額について一律20%の税率を適用し、相続となった時に親から生前に贈与をうけた額と相続財産を合わせて相続税を計算して精算を行うことができるというものです。

相続時精算課税制度の贈与時点での税額の計算は、次の通りです。

税額＝（課税価格－2,500万円特別控除枠）×20%

相続時精算課税を選択しようとする受贈者（贈与を受けた人）は、その選択に係る最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に納税地の所轄税務署長に対して相続時精算課税選択届出書を受贈者の戸籍の謄本などの一定の書類とともに贈与税の申告書に添付して提出しなければなりません。

2.住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例

この特例は、相続時精算課税制度の住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例です。親が住宅取得資金などを子に贈与する場合に適用ができ、通常の相続時精算課税制度と異なり、親の年齢制限がなくなります。

この特例は相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した申告書に、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、申告期限内に納税地の所轄税務署長に贈与税の申告書を提出しなければなりません。

3.住宅取得資金の非課税制度

直系尊属である両親や祖父母などが住宅取得資金などを子や孫などに贈与する場合に適用できます。親・祖父母の年齢に制限はありませんが、下記の要件があるので注意が必要です。この制度は相続時精算課税制度と併せて利用することができます。相続時精算課税制度と併用した場合、最高5,500万円まで贈与税が非課税になるということです!

≪≪適用要件≫≫

暦年課税制度・相続時精算課税制度・住宅取得等資金の非課税制度の比較

※「D.住宅取得等資金の非課税制度」については、平成24年1月1日以後の贈与の場合、取得する財産について「240㎡以下」という要件が追加されます。

6　不動産を譲渡（売却）したときにかかる税金

個人が資産を譲渡して利益が出た場合には、ほかの所得と分離して所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。

⇒長期譲渡所得：譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの。
⇒短期譲渡所得：譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの。

※平成49年までは、復興特別所得税(基準所得税の2.1％)がかかります。

取得費と譲渡費用

○取得費

○譲渡費用

○特別控除額

※それぞれの特別控除額は、上記に示した額にかかわらず、特例の対象となる譲渡益の額が上限となります。また、特別控除額の合計額は、年間5,000万円が限度額です。

○税額計算

譲渡所得の計算

課税譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

①長期譲渡所得の場合

②短期譲渡所得の場合